03.10.2022

terug

Al decennialang behandelde de Belgische fiscus de belastbaarheid van deze onroerende goederen, als ze niet verhuurd waren of verhuurd waren aan natuurlijke personen die dit niet voor hun beroep gebruikten, anders dan een gelijkaardig onroerend goed dat in België is gelegen.
Na een veroordeling door het Europees Hof van Justitie in 2018, gaan vanaf aanslagjaar 2022 (dus vanaf inkomstenjaar 2021) nu ook die buitenlandse onroerende goederen op dezelfde manier belast worden, met name op basis van een KI.

Probleem is echter dat die gebouwen in het buitenland geen KI hebben. Werk op de plank dus om dat KI te gaan bepalen. Zie hier de methode:

1. Gebouwde onroerende goederen
Basis voor de berekening is de actuele normale verkoopwaarde, de waarde dus die je in normale marktomstandigheden voor het gebouw kan krijgen.
Deze basis wordt gedeeld door een correctiefactor op basis van een gepubliceerde tabel. Reden hiervoor is dat de basis voor een KI het jaar 1975 is en de actuele waarde dus eerst moet teruggebracht worden tot dat jaar 1975.
De aldus bekomen basis wordt daarna vermenigvuldigd met 5,3% om aan het KI te komen.
Is er geen recente waardebepaling, dan kan je met dezelfde tabel eveneens vertrekken vanuit de waarde dat het onroerend goed had op het ogenblik van de aankoop, in de meeste gevallen dus de aankoopprijs, tenzij die aankoopprijs niet relevant was voor de reële waarde.

2. Ongebouwde onroerende goederen
Basis is hier 2 Euro per hectare.

Om de administratie in staat te stellen dat KI te betekenen, dient u voor 31/12/2021 een aantal gegevens over te maken en dat op de website www.myminfin.be, waar u onder de rubriek “mijn woningen” de aangifte kan doen.
Na betekening van dat nieuw KI, beschikt u over een termijn van 2 maanden om via aangetekende brief bezwaar tegen deze waardering te betekenen.

Wat moet u nog weten:
a. Wie na 01/01/2021 een onroerend goed heeft gekocht of verkocht, moet dit spontaan melden. Dat kan via email naar foreigncad@minfin.fed.be of via de site www.myminfin.be
b. Aanzienlijke (invloed van minstens 15% op KI) renovaties, wijzigingen of veranderingen moeten spontaan worden aangegeven
c. Ook een herziening in min kan, als omstandigheden de waarde van het gebouw aanzienlijk (ook hier geldt de afwijking van 15% op het KI) hebben beïnvloed
d. Als een nieuwbouw klaar is, moet de ingebruikname van deze nieuwbouw eveneens worden doorgegeven
Door deze werkwijze zal uw buitenlands goed exact op dezelfde manier belast worden als uw Belgische onroerende goederen.
Dat betekent dan ook dat er geen enkele aftrek van kosten meer mogelijk zal zijn.
In de mate uw onroerend goed zich bevindt in een land waarmee België een dubbelbelastingsverdrag heeft afgesloten, zal de belastingdruk op dit onroerend goed in verhouding worden verminderd, maar door deze verplicht te moeten aangeven, zullen de niet-vrijgestelde inkomsten wel in een hogere schijf zijn terecht gekomen.
Werk op de plank dus.

terug

terug

Je herkent het wel: je bent aannemer, voert renovatie- of herstelwerken uit aan een private woning van meer dan 10 jaar oud en je factureert aan een eindverbruiker die uiteraard meer gebaat is met een tarief van 6% aan BTW, dan ééntje met 21%.

Om dat, zonder last te hebben met de BTW, te kunnen factureren aan 6%, had je een getekende verklaring van die eindverbruiker nodig.

Ofwel had je dus een bijlage bij elke factuur ofwel had je kaften vol met die attesten staan.

Dat alles wordt in 2022 administratief vereenvoudigd, door nu toe te staan dat jullie op de factuur de volgende verklaring toevoegen:

“Btw-tarief: Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand vanaf de ontvangst van de factuur, wordt de klant geacht te erkennen dat (1) de werken worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken, (2) de woning, na uitvoering van die werken, uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt en (3) de werken worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker. Wanneer minstens één van die voorwaarden niet is voldaan, zal het normale btw-tarief van 21% van toepassing zijn en is de afnemer ten aanzien van die voorwaarden aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten.”

Door deze verklaring kan je dus de 6% (renovatie- en herstelwerken aan gebouwen ouder dan 10 jaar en gefactureerd aan de eindverbruiker) zonder attest toepassen en is het aan de eindverbruiker om tijdig (binnen de maand) te reageren.

Doet hij dat niet, kan je later, bij betwisting, de bijkomende BTW én interesten én boeten verhalen op die eindverbruiker.

Deze nieuwe regeling is de standaardregel vanaf 01/07/2022, maar kan nu reeds worden toegepast.

Door zijn eenvoud (weg met de oude attesten) en zijn rechtszekerheid (het is aan de klant om te reageren), raden wij aan om deze clausule onmiddellijk op jullie facturen over te nemen en geen afzonderlijke attesten meer op te maken.

terug

30.09.2022

terug

Heb je een onroerend goed dat je verhuurt?

Dan moet je dit artikel lezen, want op BTW-vlak is er sinds 01/07/2022 een wijziging.

(meer…)

terug